Haritava maaga kaubeldi mullu aktiivselt

Seisuga 31.12.2021 oli Eestis maakatastri statistika põhjal haritava maa pindala 1 046 468 hektarit. Foto: Meelika Sander-Sõrmus

Maa-Amet esitles 29. aprillil haritava maa 2021. aasta turuülevaadet ning selgitas lahti kuidas saab toimuma tänavu maa korraline hindamine.

Seisuga 31.12.2021 oli Eestis maakatastri statistika põhjal haritava maa pindala 1 046 468 hektarit ning loodusliku rohumaa pindala 244 241 hektarit. Katastrisse kantud andmete põhjal on nii haritava maa kui ka loodusliku rohumaa kõlviku pindala mõnevõrra vähenenud, vastavalt 3550 ja 793 hektarit.

Maa-ameti andmetel tehti 2021. aastal haritava maaga 1805 ostu-müügitehingut, mida on viiendik enam kui aasta varem. Tehingute põhjal on 2021. aastal müüdud 32 025 hektarit haritavat maad ning 5969 hektarit looduslikku rohumaad. Tehingute koguväärtus moodustas 2021. aastal 110,2 miljonit eurot, mis tähendab, et aastaga on koguväärtus kasvanud 45,6 miljoni euro võrra ehk ligi 71 protsenti. Selline koguväärtuse absoluutväärtuse kasv on pretsedenditu ning viimati kasvas haritava maa koguväärtus selliselt 2006. aastal.

Haritava maa turg koondub juriidiliste isikute kätte, see trend jätkus ka 2021. aastal. Enamik ostjaid olid juriidilised isikud, kuid kasvas ka eraisikute osatähtsus.

Tehinguaktiivsuse poolest olid esirinnas Jõgeva, Tartu ja Pärnu maakond, kus tehti 2021. aastal vastavalt 219, 206 ja 181 tehingut. Väikseim tehingute koguarv oli Valga ja Hiiu maakonnas, kus tehti vastavalt 32 ja 39 tehingut. Neljas maakonnas sõlmiti põllumaa tehinguid koguväärtuses enam kui 10 miljoni euro eest, nendeks olid Harju, Jõgeva, Tartu ja Pärnu maakond.

Haritava maa tehingute arv ja koguväärtus aastatel 2011–2021. Allikas: Maa-amet

Haritava maa hektari mediaanhind püstitas 2021. aastal rekordi ja oli 4185 eurot, võrreldes 2020. aastaga oli kasv 13%. Ostu-müügitehingud näitavad, et kõige kõrgema hinnatasemega maakonnad on Põlva, Viljandi, Järva ja Tartu maakond, kus haritava maa hektari mediaanhind ületas 4500 eurot. Põllumaa võib kõige odavamalt kätte saada Hiiu ja Saare maakonnas, kus hektari mediaanhind jäi alla 3000 euro.

Haritava maa hektari mediaanhinna muutus maakondades. Allikas: Maa-amet

Looduslike rohumaade puhul on keerulisem täpsemat statistikat luua, kuna rohumaid on müüdud pigem teiste kõlvikutega koos. Loodusliku rohumaaga tehtud tehingute hektari mediaanhind oli 2021. aastal 2353 eurot, mis ligi 40% kõrgem kui tunamullune tase. Kuna mediaanhinna arvutuse aluseks olevate vabaturutehingute hulk on erakordselt väike – 2021. aastal tehti vaid 9 tehingut, siis võivad üksikud tehingud ühikuhinna mediaani mõjutada, mistõttu tasub olla tulemuste tõlgendamisel ettevaatlik. Ühtlasi iseloomustab rohumaid väga lai amplituud, see tähendab ühelt poolelt võib rohumaa puhul olla tegu põllumajanduslikust kasutusest väljas oleva liigniiske maaga ning teiselt poolelt juba põllumaa hinnatasemeni küündiva rohumaaga. See tähendab ka parematel muldadel paikneva loodusliku rohumaa hind võib küündida haritava maa hinnatasemeni.

Mulla boniteedi mõju haritava maa hinnale 2021. aastal

Üheks haritava maa hinda mõjutavaks teguriks on mulla viljakus, mida väljendatakse boniteedina. Boniteet on mullale antud suhteline viljelusväärtus, mis näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jms tulenevat võimalikku tootlikkust.

Kaalutud keskmine boniteedi jaotumine ja keskmine tase maakondades. Allikas: Maa-amet

Aastal 2021 müüdi kõige paremat põllumaad Lääne-Viru ja Järva maakonnas, kus kaalutud keskmise boniteedi hinne oli mõlemas maakonnas 47. Järgnevad Jõgeva (46), Viljandi (44), Tartu (43) ja Rapla maakond (42).

2022. aasta maa korraline hindamine

Maa korraline hindamine on turupõhine maa hindamine, mille tulemusena määratakse igale katastriüksusele ligikaudne maa turuväärtus ehk maa maksustamishind. Tegemist on masshindamisega, mille tulemus on statistiline üldistus.
Hinnatakse ainult maad, ei hinnata kasvavat metsa ja ehitisi. Hindamine tehakse üksnes andmekogude andmetele tuginedes, paikvaatlusi ei tehta. Aluseks võetakse toimunud kinnisvaratehingute andmed, maad kirjeldavad andmed maakatastris ja teistes andmekogudes ning kinnisvaraturu analüüsiks vajalikud andmed.

Hindamiseks on loodud 5 mudelit. Ligi pool Eesti maadest hinnatakse metsamaa mudeliga. Teine suur rühm on põllumajandusmaa rühm, selle mudeliga hinnatakse 28% Eesti pinnast.

Põllumajandusmaa mudeliga hinnatakse haritavat maad, samuti looduslikku rohumaad kasutades korrigeerivat kordajat 0,5. Põllumajandusmaa baasväärtus kujuneb Eesti keskmise haritava maa väärtuse ja 10 lähima tehingu keskmisena. Väärtuse leidmiseks korrigeeritakse baasväärtust erinevate näitajate mõjuga: mullaviljakus, liigniiskus, maakasutus, pindala, põllumajandushoonestus, teega piirnevus, kompaktsus.

Hindamise teeb Maa-amet koos kutseliste kinnisvara hindajatega. Hindamistulemused avalikustatakse 31.10.2022. 
2022. aasta hindamistulemused võetakse kasutusele alates 1. jaanuarist 2024.